پهنه S و آشنایی کامل با طرح تفصیلی پهنه S برای ساخت و ساز

پهنه S در ساخت و ساز : دروازه ای به سوی کار و فعالیت:

در پهنه‌بندی شهری، به زمین‌هایی که کاربری اصلی آنها فعالیت‌های تجاری، خدماتی، اداری و صنعتی است، پهنه S یا پهنه‌ی فعالیت اطلاق می‌شود. این پهنه‌ها نقشی کلیدی در پویایی و رونق اقتصادی شهرها ایفا می‌کنند و بستری مناسب برای ایجاد اشتغال، ارائه خدمات و ارتقای سطح زندگی شهروندان فراهم می‌کنند.

ویژگی‌های کلیدی پهنه S :

پهنه‌ “تجاری” قسمتهایی از شهر است که وجه غالب آن، کار و فعالیت بوده و سهم سکونت در آن بسیار محدود است. این پهنه مناطق بسیار متراکم تهران که دسترسی‌های ضعیف به آن وجود دارد را شامل می‌شود.
در پهنه تجاری s ، ساخت ‌و ساز در قالب کاربری تجاری، اداری، خدماتی و صنعتی صادر می‌شود.

صدور پروانه مسکونی ساخت و ساز در پهنه s فقط برای معدود پلاکهایی که از قبل دارای عملکرد مسکونی و بهره‌برداری سکونتی یا پروانه پایان‌کار مربوطه بوده‌اند، مجاز است.ارتفاع ساختمانهایی که در پهنه فعالیت احداث می‌شوند بین ۲ تا ۱۲ طبقه و حتی بیشتر خواهد بود، به این معنی که در مناطقی از تهران که در پهنه فعالیت قرار می‌گیرند اجازه ساخت بلندمرتبه داده می‌شود اما کاربری این سازه‌های بلند، غیرمسکونی خواهد بود.

• کاربری غالب: فعالیت‌های تجاری، خدماتی، اداری و صنعتی
• تراکم ساختمانی: متوسط تا بالا، بسته به نوع فعالیت و زیرپهنه
• حداکثر طبقات: قابل انعطاف و متغیر، با توجه به ضوابط و مقررات شهرسازی
• معیارهای اساسی:
  • دسترسی: سهولت دسترسی به شبکه‌های حمل و نقل عمومی و معابر اصلی
  • تأسیسات: تجهیز به تأسیسات زیربنایی مناسب مانند آب، برق، گاز، فاضلاب و …
  • پارکینگ: تأمین فضای پارکینگ متناسب با نوع فعالیت و تراکم ساختمانی
  • تأثیرگذاری: عدم ایجاد مزاحمت برای سکونت ساکنین در پهنه‌های مسکونی مجاور
  • پیاده‌محوری: توجه به تسهیل عبور و مرور پیاده و ایجاد فضایی امن و جذاب برای پیاده‌روی

زیرپهنه‌های مهم پهنه S :

پهنه S با توجه به نوع فعالیت غالب و کاربری‌های مجاز، به زیرپهنه‌های مختلفی تقسیم می‌شود. برخی از زیرپهنه‌های رایج عبارتند از:

• S1: تجاری- خدماتی: مناسب برای فعالیت‌هایی مانند فروشگاه‌ها، رستوران‌ها، بانک‌ها، دفاتر اداری و …
• S2: اداری- خدماتی: مناسب برای ادارات دولتی، شرکت‌ها، مراکز آموزشی و …
• S3: صنعتی: مناسب برای کارگاه‌های تولیدی، انبارها و …
• S4: مختلط: ترکیبی از کاربری‌های S1، S2 و S3

ضوابط و مقررات ساخت و ساز در پهنه S:

ساخت و ساز در پهنه S تابع ضوابط و مقررات خاصی است که توسط مراجع ذیصلاح مانند شهرداری‌ها تدوین و ابلاغ می‌شود. این ضوابط به منظور حفظ نظم و انسجام شهری، ارتقای کیفیت ساخت و سازها و حفظ حقوق ساکنین تدوین شده‌اند.

ملاحظات زیست محیطی در پهنه S :

در پهنه S توجه به ملاحظات زیست محیطی از اهمیت بالایی برخوردار است. به منظور کاهش آلودگی هوا، آلودگی صوتی و حفظ منابع طبیعی، باید از فناوری‌های نوین و مصالح ساختمانی سازگار با محیط زیست استفاده کرد. همچنین، ایجاد فضای سبز و توسعه پایدار در این پهنه‌ها ضروری است.

این پهنه به تفکیک زمینه‌های فعالیت، از زیرپهنه‌های متمایز تجاری، خدماتی، اداری و صنعتی و یا اختلاطی از این فعالیت‌ها در مقیاس عملکردی محلی، ناحیه‌‌‌ ای، منطقه‌‌‌ ای، شهری و فراشهری تشکیل شده و عرصه اصلی استقرار و بارگذاری مناسب فعالیت، برای جلوگیری از تداخل نامناسب کاربری‌‌ها، ارتقاء کیفیت محیط شهری و در جهت رونق فعالیت‌های سازگار با محیط زندگی ساکنان شهر تهران است. سکونت در پهنه فعالیت، با توجه به نظم عمومی فضاهای کار و فعالیت، معطوف به تثبیت سکونت موجود در فضاهای سنتی فعالیت (مانند بازار) و ساماندهی سکونت موجود در فضاهای فعالیت به شیوه‌‌‌ ای مناسب و توأمان، برای سرزنده ماندن شبانه روز فضاهای فعالیت مدرن (مانند مراکز و پردیس‌های شهری) است.

عرصه‌های فعالیت در شهر تهران، با استفاده از محدوده‌های مستعد توسعه و تبدیل کاربری‌های ناهم سنخ، نامناسب و ناسازگار با محیط شهری (مانند کاربری‌ها نظامی، انبارهای متروکه، صنایع مزاحم و…) گسترش و توسعه یافته و در عرصه‌های خاص، مانند بافت‌های متراکم با دسترسی‌های ضعیف و استقرارهای خطی و پراکنده محدود شده است.
پهنه S ، شامل سه پهنه اصلی با کد یک‌رقمی S1، S2، S3، هفت پهنه با کد دو رقمی شامل: بازار (تجاری، خدماتی و فرهنگی) (S11)، محورها و گستره‌های تجاری، اداری و خدمات (S12)، گستره‌ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات (S21)، گستره‌ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات (با غلبه فرهنگی) (S22)، صنعت (S31)، گستره و محور کارگاهی-تولیدی (S32) و خدمات صنعتی و فنی (S33) است که با توجه به مقیاس و نوع عملکرد و عوامل مختلف کالبدی از جمله تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات در ۲۰ زیرپهنه با کد سه‌رقمی طبقه‌بندی شده‌اند.

برخی از مهم‌ترین ضوابط و مقررات در زیرپهنه‌های ‌فعالیت s :

• ویژگی‌های کالبدی و نحوه ساخت‌وساز در پهنه فعالیت شامل میزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز ساختمانی در جدول شماره ۲ این سند (که در پی می‌آید) ارائه شده و لازم‌الاجرا است. (عکس جدول با شماره ۰۲)
• «عقب‌نشینی توده ساختمان و تورفتگی» در طبقه همکف با آزادسازی فضا برای تردد، تجمع و مکث عابرین پیاده در محورهای فعالیت زیرپهنه‌های S1 و S2 به میزان حداقل ۳ متر الزامی است. بدیهی است فضای حاصل از عقب‌نشینی توده ساختمانی، تحت مالکیت صاحب ملک است و جزو تراکم و سطح اشغال محسوب نمی‌شود. ولی مالک مکلف است موجبات استفاده عمومی از این فضاها را فراهم کند.
• در برخی از زیرپهنه‌های فعالیت (S)، شامل S213، S212، S211، S123، S122، S121 ایجاد پیلوت در جوار معبر اصلی ممنوع است و حداکثر ارتفاع مفید ساختمان در طبقه همکف و اول برای واحدهای تجاری با نیم‌طبقه، حداکثر ۵/۶ متر و در زیرزمین در حد حقوق مکتسبه، همکف و طبقه اول (بدون نیم‌طبقه) برای واحدهای تجاری حداکثر ۵/۴ متر مجاز است. احداث نیم‌طبقه در واحدهای تجاری در طبقات دوم به بالا ممنوع است.
• عملکرد یا کاربری تجاری در این پهنه، شامل کلیه واحدهای تجاری (مغازه‌ها و صنوف)، فروشگاه‌های بزرگ پاساژها، دفاتر تجاری، شعب بانک‌‌ها، بنگاه‌ها و شرکت‌‌هایی است که طبق قانون تارت و مشابه آن اداره‌‌‌ می‌شوند.
• در کلیه زیرپهنه‌های فعالیت، به استثنای زیرپهنه S124 در صورتی که اندازه قطعه، کمتر از ۳۰۰ متر مربع باشد، احداث صرفاً یک طبقه برای فعالیت با ۸۰ درصد سطح اشغال، پس از رعایت اصلاحی و با تأمین پارکینگ و رعایت حقوق قطعات همجوار با تأیید شهرداری منطقه، مجاز است در هر حال عرض گذر نباید از ۶ متر کمتر باشد.
• در زیرپهنه‌های S121 برای قطعات با وسعت ۳۰۰ تا ۱۰۰۰ متر مربع، حداکثر طبقات ۹ طبقه و حداکثر تراکم ۴۲۰ درصد با رعایت سایر ضوابط و مقررات زیرپهنه مذکور است.
• در کلیه زیرپهنه‌های فعالیت (S2)، (S1) به استثنای اراضی و املاک با نوعیت باغ، به منظور ممانعت از تفکیک اراضی و املاک، در قطعاتی با وسعت سه برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است.
• در کلیه قطعات زیرپهنه S222 نقشه‌های طرح تفصیلی، تهیه طرح‌های موضعی ویژه و تأمین فضای سبز و باز، در حداقل ۵۰ درصد سطح زمین، الزامی است.
• در زیرپهنه‌های S322، S321 احداث فضاهای مسکونی پشتیبان صنعت (مهمان‌پذیر، پانسیون، استراحتگاه مخصوص کارکنان) مشروط به عدم دسترسی مستقل و در حد نیاز مجموعه‌های صنعتی، حداکثر در دو طبقه مجاز است. البته صدور پروانه یا کاربری مسکونی در پهنه (S)، برای معدود پلاک‌‌هایی که از قبل مسکونی با پروانه و یا پایان کار بوده اند در حد تراکم موجود (حقوق مکتسبه) مجاز است.
• نوع بهره برداری، نحوه بارگذاری، سطح اشغال و تعداد طبقات بناهای بلندمرتبه در زیرپهنه S125 براساس ضوابط مصوب بلندمرتبه‌سازی در کمیسیون ماده پنج شهر تهران و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و با ارائه گزارش توجیهی مربوطه به پیشنهاد شهرداری منطقه بلامانع خواهد بود.
• احداث بنا در قطعات تخصیص‌یافته به صنعت در پهنه S31 براساس طرح ویژه، پس از اخذ موافقت‌های اصولی مربوطه از دستگاه‌های ذیربط (وزارت صمت و سازمان حفاظت محیط زیست) و ضمن رعایت حداقل ۲۰ % فضای سبز و باز عمومی و تأیید معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مجاز است.
• ارتفاع مجاز ساخت‌وساز در زیرپهنه‌های S332، S322، S312 حداکثر ۱۰متر و در زیرپهنه‌های S321 و S331 حداکثر ۱۲ متر است.
• برای ساخت‌وساز در کلیه پلاک‌‌هایی که در زیرپهنه‌های S212، S211، S125، S121 قرار گرفته‌اند، دستورالعمل طراحی شهری،‌‌‌ می‌بایست توسط شهرداری تهیه و به تصویب کمیسیون ماده پنج برسد.
• در کلیه زیرپهنه‌های فعالیت، برای قطعات شمالی محورهای شرقی- غربی که توده ساختمانی آنها در شمال قطعه شکل گرفته است، حیاط و فضای باز مجاور معبر‌‌‌ می‌باید از بدنه یا جداره نرم و شفاف و رویت‌پذیر (دیوار کوتاه با ارتفاع بین ۵۰ تا ۸۰سانتی‌متر همراه با نرده، مشجر و …) برخوردار باشد و دیوار نداشته باشد.
• در کلیه زیرپهنه‌های فعالیت که دارای طرح‌ها موضعی است، تفکیک اراضی و املاک تا زمان تهیه و تصویب طرح ویژه مربوطه ممنوع است و پس از آن نیز صرفاً در چارچوب ضوابط طرح موضعی مصوب است؛ همچنین تا زمان تهیه و تصویب طرح‌های مذکور، چنانچه مالک قطعه‌ای، تقاضای پروانه مسکونی داشته باشد، در چارچوب قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری برای امر مسکن به شرکت‌های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی و آیین نامه‌های اجرایی آن، در قطعات با مساحت کمتر از ۳۰۰ متر مربع صرفاً با سطح اشغال ۵۰ درصد و تراکم ساختمانی ۱۰۰ درصد در ۲ طبقه روی زیرزمین و حداکثر تا سقف ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفید و در سایر اراضی صرفاً با سطح اشغال ۴۰ درصد و تراکم ساختمانی ۱۲۰درصد در ۳ طبقه روی زیرزمین و حداکثر تا سقف ۳۰۰ متر مربع زیربنای مفید مجاز است.
• در کلیه زیرپهنه‌های فعالیت، استفاده از حداکثر تراکم ساختمانی مجاز، منوط به تأمین کلیه پارکینگ‌های مورد نیاز است. صدور پروانه و گواهی پایان کار ساختمان نیز، منوط به تأمین پارکینگ در داخل و یا خارج از ملک است.

نقش پهنه S در توسعه پایدار شهری:

پهنه S نقشی کلیدی در تحقق توسعه پایدار شهری ایفا می‌کند. با برنامه‌ریزی دقیق و اصولی برای این پهنه‌ها می‌توان به موارد زیر دست یافت:

• ایجاد اشتغال و رونق اقتصادی: پهنه S با فراهم کردن بستر مناسب برای فعالیت‌های مختلف، زمینه را برای ایجاد اشتغال و رونق اقتصادی شهر فراهم می‌کند.
• ارائه خدمات متنوع: وجود کاربری‌های مختلف در پهنه S نیازهای متنوع شهروندان را به خدمات مختلف از جمله خدمات تجاری، اداری، آموزشی و درمانی برآورده می‌کند.
• کاهش بار ترافیکی: تمرکز فعالیت‌ها در پهنه S و ایجاد مراکز چند منظوره می‌تواند به کاهش سفرهای غیرضروری و به تبع آن، کاهش بار ترافیکی شهر کمک کند.
• ارتقای کیفیت زندگی: دسترسی به امکانات و خدمات متنوع، فضای سبز و محیط زیست سالم در پهنه S کیفیت زندگی ساکنین را ارتقا می‌دهد.

جمع‌بندی:

پهنه S یکی از مهم‌ترین پهنه‌های شهری است که در پویایی و رونق اقتصادی، ارائه خدمات و ارتقای سطح زندگی شهروندان نقشی اساسی ایفا می‌کند. با برنامه‌ریزی دقیق، توجه به ضوابط و مقررات و لحاظ کردن ملاحظات زیست محیطی می‌توان از این پهنه‌ها به نحو مطلوب بهره‌برد و به توسعه پایدار شهری دست یافت.