پهنه R و آشنایی کامل با طرح تفصیلی پهنه R ساخت مسکونی

پهنه R در ساخت و ساز : سکونتگاهی آرام در قلب شهر

در پهنه‌بندی شهری، به زمین‌هایی که کاربری مسکونی دارند، پهنه R یا Residential اطلاق می‌شود. این پهنه‌ها، با هدف تامین سکونتگاه‌های مناسب برای شهروندان، از سایر کاربری‌ها مانند تجاری، اداری و صنعتی تفکیک شده‌اند و در آنها ضوابط و مقررات خاصی برای ساخت و ساز اعمال می‌شود.

پهنه کلان سکونت (R) با کدهای یک‌رقمی «مسکونی ویژه» و «مسکونی عام»، شامل: دو پهنه اصلی R1 و R2 و ۹ پهنه با کد دورقمی شامل: مسکونی با تراکم کم (R11)، مسکونی با تراکم متوسط (R12) و مسکونی با تراکم زیاد (R13)، بافت مسکونی ارزشمند روستایی (R21)، بافت مسکونی ارزشمند تاریخی (R22)، بافت مسکونی ازشمند معاصر (R23)، بافت مسکونی ارزشمند سبز (R24)، مسکونی ویژه پهنه مرکزی (R25) و مسکونی ویژه پهنه محورهای شهری و بلندمرتبه (R26) است؛ که با توجه به مؤلفه‌های کالبدی از جمله تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات، جمعاً در ۱۴ زیرپهنه با کد سه‌رقمی طبقه‌بندی شده‌اند.

اهداف اصلی مسکونی در پهنه‌ R :

• ایجاد آرامش و آسایش برای ساکنین: پهنه‌های R با دور نگه داشتن فعالیت‌های آلاینده و پر سر و صدا، فضایی آرام و مناسب برای سکونت فراهم می‌کنند.
• تامین سرانه فضای سبز: در این پهنه‌ها، برای ایجاد تعادل بین فضای ساختمانی و فضای سبز، ضوابطی برای احداث پارک، باغ و سایر فضاهای سبز عمومی در نظر گرفته شده است.
• حفظ هویت و بافت محلات: با اعمال ضوابط خاص در هر زیرپهنه، می‌توان از تخریب بافت‌های ارزشمند و تاریخی و همچنین حفظ هویت محلات مختلف شهر جلوگیری کرد.
• توزیع متوازن امکانات و خدمات: در پهنه‌بندی R، تلاش می‌شود تا دسترسی ساکنین به امکانات و خدمات رفاهی، آموزشی، بهداشتی و … به صورت متوازن و عادلانه توزیع شود.

ویژگی های پهنه مسکونی در طرح تفصیلی (R)

در پهنه ‌”مسکونی” که در نقشه‌های مخصوص شهرداری تهران مشخص شده و مناطق به‌خصوصی از شهر را شامل می‌شود، مجوز ساخت‌وساز فقط برای کاربری مسکونی با تراکم ۲ طبقه تا نهایت ۶ طبقه صادر می‌شود و برای یکسری از مناطق ویژه شهر نیز اجازه بلندمرتبه‌سازی با شرایط خاص، در حد ۱۲ طبقه و بیشتر نیز داده خواهد شد. در طرح تفصیلی تاکید شده برای بلندمرتبه‌سازی در مناطق ویژه، سازنده باید طرح توجیهی بیاورد.البته این در صورتی قابل قبول است که به تایید کمیسیون ماده ۵ برسد.

زیرپهنه‌های پهنهR :

پهنه R به منظور انعطاف‌پذیری و پاسخگویی به نیازهای متنوع سکونتی، به زیرپهنه‌های مختلفی تقسیم می‌شود.

• زیرپهنه‌های مسکونی کم تراکم (R1): این زیرپهنه‌ها مناسب برای ساخت خانه‌های ویلایی و آپارتمان‌های کم‌ارتفاع هستند و در آنها تراکم ساختمانی پایین‌تر است.
• زیرپهنه‌های مسکونی میان‌تراکم (R2): در این زیرپهنه‌ها، ساخت آپارتمان‌های با ارتفاع بیشتر مجاز است و تراکم ساختمانی به نسبت R1 بالاتر است.
• زیرپهنه‌های مسکونی پر تراکم (R3): این زیرپهنه‌ها معمولاً در هسته مرکزی شهر و یا در مجاورت مراکز تجاری و اداری قرار دارند و در آنها احداث آپارتمان‌های بلندمرتبه و برج‌ها مجاز است.

ضوابط و مقررات ساخت و ساز در پهنه R :

در پهنه‌R، ضوابط و مقرراتی ساخت و ساز برای موارد زیر اعمال می‌شود:

• حداکثر تراکم مجاز: این معیار نشان می‌دهد که به ازای هر واحد زمین با مساحت مشخص، چه تعداد واحد مسکونی می‌توان ساخت.
• حداکثر تعداد طبقات: این معیار، حداکثر ارتفاع مجاز برای ساختمان‌ها را در هر زیرپهنه تعیین می‌کند.
• حداکثر سطح اشغال: این معیار نشان می‌دهد که چه درصدی از مساحت زمین می‌توان برای ساخت و ساز استفاده کرد.
• حداقل عقب‌نشینی: این معیار، فاصله مجاز بین لبه ساختمان و معابر و یا همسایه‌ها را تعیین می‌کند.
• منظریه و معماری: در برخی از زیرپهنه‌ها، ضوابط خاصی برای نما و معماری ساختمان‌ها در نظر گرفته می‌شود تا هماهنگی و زیبایی بصری در محله حفظ شود.
• ایجاد پارکینگ: برای هر واحد مسکونی، باید متناسب با متراژ و نوع آن، پارکینگ احداث شود.

برخی از مهم‌ترین ضوابط و مقررات در زیرپهنه‌های سکونت R :

• نحوه ساخت‌وساز در پهنه سکونت (شامل میزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز ساختمانی) براساس جدول شماره یک این سند است (که در پی می‌آید) و لازم‌الاجراست.(عکس جدول با شماره ۰۱)
• محدوده‌‌هایی از پهنه سکونت شهر به دلیل برخورداری از ارزش‌های طبیعی، تاریخی و فرهنگی، هویتی و یا موقعیت ویژه، از شرایط خاصی برای ساخت‌وساز برخوردار بوده و تابع ضوابط و مقررات ویژه‌‌‌ای است.
• تعداد طبقات در پهنه سکونت، هماهنگ و متناسب با تراکم ساختمانی مجاز و سطح اشغال زمین است، که در زیرپهنه‌های مسکونی عام (R1) از ۲ تا ۶ طبقه متفاوت بوده و طبق جدول شماره ۱ این سند است.
• در کلیه زیرپهنه‌های سکونت عام (R1) به منظور ممانعت از تفکیک اراضی و املاک، در قطعاتی با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه، اعطای یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است. البته لغو و تراکم تشویقی مشمول باغات نیست.
• در زیرپهنه‌های مسکونی عام (R1)، سطح اشغال در کلیه قطعات به استثنای اراضی و املاک با نوعیت باغ اعم از زیربنای مفید و غیرمفید، حداکثر تا ۶۰ درصد مساحت ملک طبق سند مالکیت است. در کلیه قطعات زیرپهنه‌های مذکور، که طول آنها مساوی یا بیشتر از ۲۵ متر و یا وسعت آنها ۱۸۰ متر مربع و یا بیشتر باشد، پیشروی طولی تا ۲ متر، با حفظ سطح اشغال و رعایت همجواری‌ها و حقوق همسایگی، مجاز است. البته به منظور مساعدت در تأمین پارکینگ، پیشروی طولی به میزان یک متر، مازاد بر مقادیر مذکور، بدون سقف اساسی، صرفاً در طبقه همکف، مجاز است.
• میزان سطح اشغال زیرزمین اول (منفی یک) ساختمان‌های مسکونی حداکثر معادل سطح اشغال طبقه همکف به شرط عدم قطع درختان، مجاز است. میزان سطح اشغال در زیرزمین‌های دوم (منفی دو) به پایین، در کلیه اراضی و املاک واقع در پهنه (R) حداکثر ۸۰% صرفاً جهت احداث پارکینگ و مشاعات مربوطه، با رعایت کلیه جوانب فنی و برای اراضی دارای شیب قابل توجه یا تأیید شهرداری منطقه مجاز است. در مواردی که سطح اشغال زیرزمین بیشتر از سطح اشغال طبقه همکف باشد سقف زیرزمین نباید از تراز کف اعلام‌شده تجاوز نماید. البته سطح اشغال زیرزمین‌ها در اراضی با نوعیت باغ، طبق دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین‌شهری است.

• محل استقرار ساختمان (توده گذاری) در تمامی قطعات پهنه سکونت، ضمن رعایت حقوق همسایگی و رعایت حداکثر سطح اشغال و حداکثر پیشروی طولی و طبقات مجاز، صرفا در سطح ۷۰ درصد مساحت قطعه با پیشروی از شمال در طول قطعه، مجاز است. در صورت عدم امکان استقرار بنا در جبهه شمالی زمین، نحوه استقرار ساختمان، با رعایت موارد مذکور توسط شهرداری منطقه، تعیین‌‌‌ می‌شود.
• در تمامی زیرپهنه‌های سکونت، تعداد طبقات مسکونی و تراکم مجاز ساختمانی در جدول شماره ۱ از اولین طبقه مسکونی به بالا محاسبه‌‌‌ می‌شود.
• پارکینگ مورد نیاز برای هر واحد مسکونی در پهنه سکونت (R) و برای کلیه واحدهای مسکونی هر ساختمان، حداقل یک واحد پارکینگ برای هر واحد مسکونی است. صدور هر گونه پروانه ساختمانی منوط به تأمین قطعی پارکینگ مورد نیاز در همان ملک بوده و در صورت احراز و تأیید عدم امکان تأمین پارکینگ در ساختمان (قطعه) مربوطه، مشروط به این که پارکینگ‌های جانشین پیشنهادی در شعاع حداکثر ۲۵۰ متری و در محل پارکینگ‌های اختصاصی محلی (با اسناد تفکیکی) یا پارکینگ‌های مازاد سایر املاک واقع در شعاع حداکثر ۲۵۰ متری قرار داشته باشند مجاز خواهد بود.
• در هر حال صدور پروانه ساختمانی املاک منوط به تأمین قطعی پارکینگ مورد نیاز در شعاع حداکثر ۲۵۰ متری بوده و صدور مجوز فروش پارکینگ با صدور پروانه ساختمانی با سپردن اخذ تعهد تأمین پارکینگ در خارج از ملک، به هیچ وجه مجاز نیست. همچنین حداکثر تراکم ساختمانی قابل تخصیص به هر ملک نیز با توجه به سقف تراکم ساختمانی زیرپهنه مربوطه و حقوق مکتسبه قبلی آن متناظر با میزان تأمین پارکینگ تأمین شده قطعی ملک مذکور خواهد بود.
• احداث واحدهای مسکونی با مساحت (زیربنا) کمتر از ۳۵ مترمربع، (سطح مفید)، با توجه به حداقل بعد خانوار و حداقل سرانه زیربنای خالص مسکونی (حدود ۵/۱۷ مترمربع برای هر فرد) تا افق طرح (۱۴۰۵)، مجاز نیست.
• احداث ساختمان بلندمرتبه در زیرپهنه مسکونی ویژه R263، در قطعات با حداقل مساحت ۵۰۰۰ مترمربع صرفاً در چارچوب ضوابط و مقررات بلندمرتبه‌سازی مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران خواهد بود. مرجع تأیید کننده طرح توجیهی و طرح سه‌بعدی ساختمان‌های بلندمرتبه در ضوابط بلندمرتبه سازی شهر تهران مشخص خواهد شد.
• در زیرپهنه‌های مسکونی ویژه R261، در قطعات با مساحت کمتر از ۳۰۰ مترمربع، حداکثر تعداد طبقات مجاز ساخت‌وساز، سه طبقه، با حداکثر سطح اشغال ۵۰ درصد و در زیرپهنه‌های مسکونی ویژه R263، R262 در قطعاتی با مساحت کمتر از ۵۰۰ مترمربع، حداکثر تعداد طبقات مجاز ساخت‌وساز، چهار طبقه با حداکثر سطح اشغال ۵۰ درصد است.