پهنه M و آشنایی کامل با طرح تفصیلی پهنه M پهنه مختلط

پهنه M در ساخت و ساز: سکونتی منعطف در قلب شهر

در پهنه‌بندی شهری، به زمین‌هایی که کاربری مختلط دارند، پهنه M یا Mixed-Use یا پهنه مختلط اطلاق می‌شود. این پهنه‌ها، با هدف ایجاد فضایی پویا و منعطف، امکان استفاده از کاربری‌های مختلف مانند مسکونی، تجاری، اداری، خدماتی و … را به صورت توامان فراهم می‌کنند.

این پهنه، از دو پهنه اصلی، مختلط فعالیت با مسکونی (M1) و مختلط فرهنگی و گردشگری با حداقل مسکونی (M2) تشکیل شده است.
هریک از پهنه‌های اصلی نیز شامل پهنه‌های مختلط تجاری، اداری، خدمات با مسکونی (M11)، مختلط صنایع خدماتی و کارگاهی با مسکونی (M12)، مختلط سکونت با فرهنگی – تفریحی (M21) و مختلط ویژه (M22)‌‌‌ است که جمعاً در ۱۳ زیرپهنه با کد سه‌رقمی به شرح جدول شاره سه طبقه‌بندی شده‌اند.

اهداف اصلی پهنه‌بندی M :

• ایجاد تنوع و پویایی در شهر: پهنه‌های M با گرد هم آوردن کاربری‌های مختلف در یک مکان، به ایجاد تنوع و پویایی در شهر کمک می‌کنند. این امر، منجر به افزایش شور و نشاط و همچنین ارتقاء کیفیت زندگی در این مناطق می‌شود.
• کاهش نیاز به جابجایی: در پهنه‌های M، ساکنین می‌توانند به بسیاری از نیازهای خود مانند خرید، کار، خدمات اداری و … در فاصله‌ای کوتاه دسترسی داشته باشند. این امر، به کاهش نیاز به جابجایی و صرفه‌جویی در زمان و هزینه‌ها کمک می‌کند.
• ایجاد مراکز محله‌ای: پهنه‌های M می‌توانند به عنوان مراکز محله‌ای عمل کنند و محلی برای تجمع و تعاملات اجتماعی ساکنین باشند.
• حفظ و احیای بافت‌های فرسوده: استفاده از پهنه M در بافت‌های فرسوده، می‌تواند به نوسازی و احیای این مناطق و همچنین بازگشت حیات به آنها کمک کند.

معرفی زیرپهنه‌های M :

پهنه M به منظور انعطاف‌پذیری بیشتر و پاسخگویی به نیازهای متنوع شهری، به زیرپهنه‌های مختلفی تقسیم می‌شود.

• زیرپهنه‌های مختلط مسکونی-تجاری (M1): در این زیرپهنه‌ها، علاوه بر کاربری مسکونی، امکان احداث واحدهای تجاری، اداری و خدماتی در مقیاس کوچک و متوسط وجود دارد.
• زیرپهنه‌های مختلط مسکونی-اداری (M2): در این زیرپهنه‌ها، علاوه بر کاربری مسکونی، امکان احداث دفاتر اداری، مراکز آموزشی و پژوهشی و … در مقیاس متوسط و بزرگ وجود دارد.
• زیرپهنه‌های مختلط مسکونی-خدماتی (M3): در این زیرپهنه‌ها، علاوه بر کاربری مسکونی، امکان احداث مراکز درمانی، ورزشی، تفریحی و … در مقیاس متوسط و بزرگ وجود دارد.

ویژگی های پهنه مختلط در طرح تفصیلی  (M)

پهنه سوم که ‌”مختلط” نام دارد، مناطقی از تهران را شامل می‌شود که در آنها، شهرداری اجازه ساخت‌وساز‌های توام یعنی کاربری مسکونی و تجاری را با هم می‌دهد. این پهنه قسمت‌هایی از شهر تهران است که از رشد خزنده فعالیت در بافت‌های مسکونی پدید آمده است. در پهنه ‌”مختلط” حداکثر ارتفاع ساختمان‌های جدید ۹ طبقه تعیین می‌شود که ساختمان‌هایی که کاربری تجاری، اداری و مسکونی را با هم داشته باشند، حداقل باید ۴ طبقه ارتفاع را رعایت کنند.

در پهنه M زیر پهنه های جدیدتری نیز وجود دارد که شامل  M116 – M115  میشود و بنا به فراخور منطقه و بافت خیابان و شرایط شهرداری ممکن است مسکونی هم داده شود. این تنها با مراجعه به شهرداری و تایید شهردار و کمیسیون معماری و شهرسازی منطقه امکان پذیر است .

ضوابط و مقررات ساخت و ساز در پهنه M :

در پهنه‌های M، ضوابط و مقرراتی در ساخت و ساز برای موارد زیر اعمال می‌شود:

• نسبت کاربری‌ها: در هر زیرپهنه، نسبت مجاز برای هر کاربری (مسکونی، تجاری، اداری و خدماتی) تعیین می‌شود.
• حداکثر تراکم مجاز: این معیار نشان می‌دهد که به ازای هر واحد زمین با مساحت مشخص، چه تعداد واحد مسکونی، تجاری، اداری و … می‌توان ساخت.
• حداکثر تعداد طبقات: این معیار، حداکثر ارتفاع مجاز برای ساختمان‌ها را در هر زیرپهنه تعیین می‌کند.
• حداکثر سطح اشغال: این معیار نشان می‌دهد که چه درصدی از مساحت زمین می‌توان برای ساخت و ساز استفاده کرد.
• حداقل عقب‌نشینی: این معیار، فاصله مجاز بین لبه ساختمان و معابر و یا همسایه‌ها را تعیین می‌کند.
• منظریه و معماری: در برخی از زیرپهنه‌ها، ضوابط خاصی برای نما و معماری ساختمان‌ها در نظر گرفته می‌شود تا هماهنگی و زیبایی بصری در محله حفظ شود.
• ایجاد پارکینگ: برای هر واحد مسکونی، تجاری، اداری و … باید متناسب با متراژ و نوع آن، پارکینگ احداث شود.

برخی از مهم‌ترین ضوابط و مقررات در زیرپهنه‌مختلط :

• ۱٫نحوه استفاده از اراضی و ساخت‌وساز در زیرپهنه‌های مختلط بر اساس جدول شماره ۳ است (که در پی می‌آید) و لازم الاجرا است.
• (عکس جدول با شماره ۰۳)
• در کلیه قطعات مختلط این پهنه، ضمن اختصاص طبقه همکف (در زیرپهنه M111 استثنائاً همکف و اول) به کاربری غیر مسکونی، به ویژه کارکردهای تجاری و خدماتی (انتفاعی و غیرانتفاعی) صدور پروانه با تأیید شهرداری منطقه به یکی از شیوه‌های زیر نیز، مجاز است:
  • در طبقات بالای همکف، مختلط مسکونی – اداری یا دفاتر تجاری و یا خدماتی.
  • در طبقات بالای همکف، تماماً اداری یا دفاتر تجاری و یا خدماتی.
  • در طبقات همکف و بالاتر، تماماً مسکونی، با تراکم مجاز زیرپهنه و سطح اشغال حداکثر ۵۰درصد.

  البته میزان ضریب سکونت، در هر زیرپهنه، با توجه به ویژگی هر منطقه و با رعایت حداقل‌های پیش‌بینی‌شده در جدول شماره ۳ است که در هنگام صدور پروانه، ملاک عمل خواهد بود.

• ایجاد واحدهای مسکونی و دفاتر تجاری و اداری توامان در طبقات بالای همکف یک ساختمان در این پهنه، مشروط به ایجاد دسترسی مستقل از معبر برای قسمت‌های مسکونی و نیز عدم ارتباط طبقات و واحدهای مسکونی با غیرمسکونی، مجاز خواهد بود.
• عقب‌نشینی توده ساختمان و تورفتگی طبق همکف با آزادسازی فضا برای تردد، مکث و تجمع عابرین پیاده در محورهای مختلط M113، M112، M111 به میزان حداقل ۳ متر الزامی است. فضای حاصل از عقب‌نشینی توده ساختمانی، تحت مالکیت صاحب ملک بوده و جزو تراکم و سطح اشغال محسوب نمی‌شود، ولی مالک مکلف است موجبات استفاده عمومی از این فضاها را فراهم کند.
• در زیرپهنه‌های مختلط محوری، ایجاد پیلوت مجاز نبوده و حداکثر ارتفاع مفید ساختمان در طبقات تجاری همکف و اول، حداکثر ۵/۴ متر و در صورت احداث با نیم‌طبقه حداکثر ۵/۶ متر است. (با تخصیص حداکثر ۳/۲ متر برای نیم‌طبقه) احداث نیم‌طبقه در واحدهای تجاری در طبقات بالای اول ممنوع است. البته در صورت احداث بنایی تماماً مسکونی در پهنه مختلط، احداث پیلوت برای تأمین پارکینگ بالایی، بلامانع است.
• در قطعات شمالی محورهای شرقی-غربی که توده ساختمان آنها در شمال قطعه شکل گرفته، حیاط و فضای باز مجاور معبر می‌باید از بدنه یا جداره نرم و شفاف و رویت‌پذیر (دیواره کوتاه با ارتفاع بین ۵۰تا ۸۰سانتی متر همراه با نرده، مشجر و سایر جداره‌های نرم واجد شرایط) برخوردار باشد و دیوار نداشته باشد.
• در صورتی که وسعت پلاکی در زیرپهنه M111، بین ۷۵ تا ۵۰۰ متر مربع و در زیرپهنه M112، نیز بین ۷۵تا ۳۰۰ متر مربع باشد، ضمن رعایت حداکثر سطح اشغال زیرپهنه مربوطه، حداکثر تعداد طبقات مجاز ۴ طبقه خواهد بود و در پهنه M2 نیز، در صورتی که وسعت قطعه بین ۷۵تا ۳۰۰ متر مربع باشد، حداکثر تراکم مجاز ساختمانی ۱۰۰ درصد با سطح اشغال ۵۰ درصد و تعداد طبقات دو طبقه، مجاز خواهد بود.
• در کلیه زیرپهنه‌های مختلط (M1) به استثنای اراضی و املاک با نوعیت باغ، به منظور ممانعت از تفکیک اراضی و املاک، در قطعاتی که استفاده غیرمسکونی دارند با وسعت سه برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر و در قطعاتی که استفاده مسکونی دارند، با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است.
• در زیرپهنه M111 احداث بنای بلندمرتبه (۱۲ طبقه و بیشتر) صرفاً در چارچوب ضوابط و مقررات بلندمرتبه‌سازی و تصویب آن در کمیسیون ماده پنج شهر تهران و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مجاز خواهد بود.
• برای کلیه قطعات تا ۱۰۰۰ مترمربع وسعت در زیرپهنه‌های M222، M221 که دارای طرح ویژه است، تا زمان تهیه و تصویب طرح‌های مذکور، اگر مالک قطعه‌‌‌ ای، تقاضای پروانه مسکونی، تجاری یا اداری داشته باشد، صدور پروانه با حداکثر تراکم ۱۰۰ درصد، حداکثر سطح اشغال ۵۰ درصد و تعداد طبقات ۲ طبقه روی پیلوت یا زیرزمین، مجاز است.
• در کلیه زیرپهنه‌های مختلط، در صورتی که مساحت ملک کمتر از ۷۵ مترمربع باشد، با اولویت تملک توسط شهرداری تهران، احداث بنا به صورت یک طبقه، با حداکثر سطح اشغال ۸۰% با رعایت سایر ضوابط زیرپهنه مربوطه از جمله عملکردهای مجاز و پارکینگ مجاز است.