رکود ملک و ۱۰ روش کاربردی که می توان در دوره رکود ملک را به فروش رساند

همان طور که می دانید، به طور کل ملک این گونه است که مدتی بازار آن می خوابد و به رکود می رود. حال سوالی که وجود دارد این است که چطور می توان در دوره رکود ملک را به فروش رساند و چند روش را می توان پیشنهاد کرد که ملک فروخته شود؟

برای این سوال حداقل ۱۰ راهکار موثر در فروش املاک در بازار رکود را به جهت نجات سرمایه می توان ارائه کرد. که بساز بفروشان، سرمایه گذاران، بخربفروشان و همه کسانی که ملک دارند وقتی گرفتار بازار رکود می شوند و در عین حال نیاز به نقدینگی دارند و می خواهند سریع ملک را بفروشند، چه کار هایی را باید انجام دهند.

اولین راهکاری که در دوره رکود ملک پیشنهاد می شود، کاهش قیمت از سود است.

ما عادت کرده ایم که در این کشور به خصوص از دهه ۶۰ و بعد از پایان جنگ از دوره ی سازندگی، دنبال سود های رویایی بودیم! البته قابل دستیابی بود و می توانستید گاهی ۲۰۰% یا حتی بیش تر سود ببرید. مثلا در سال ۱۳۸۶ در اوج تورم و حباب قیمت، در بعضی از مناطق تهران تا ۴۰۰% رشد قیمت وجود داشت و این در واقع یک سود نجومی محسوب می شد. اما در بازار رکود در ملک های بسازبفروشی و معمولی، باید بتوانید قیمتتان را رقابتی کنید و سودتان را کاهش بدید. چون هنوز می بینیم که برخی دنبال سود ۱۰۰درصدی هستند. یعنی اگر ۱میلیارد هزینه کرده، می خواهد ۲میلیارد سود کند.

یا اگر ۳ میلیارد هزینه کرده می خواهد در کنار این ۳میلیارد، ۵ میلیارد هم سود ببرد. اما نباید اینطور باشد. اگر شما هدف واقعی برای فروش ملک دارید، نباید از کاهش قیمت بترسید در عوض شما می توانید نقدینگی ای را که به دست می آورید را در همان بازار رکود مانور دهید مثلا همین الان فرصت های ملک های اوکازیون بسیار وجود دارد. مثلا وقتی ۳ یا ۴ ماه در یک منطقه برای خرید می رویم، می بینیم خیلی از ملک هایی که از قبل قیمت ها را گفته بودند، الان هم کاهش قیمت داشته و هم موجود هستند.

بنابراین برای فروش رقابتی و به دست آوردن نقدینگی در بازار رکود باید سود را به نسبت رقبا و ملک های دیگه کاهش دهید، این فرصت را خواهید داشت که سریع تر ملکتان را بفروشید. چون نقدینگی در بازار رکود حرف اول را می زند نه ملک. مثلا اگر ملکی با نمای بد، در محل بد و در طبقه ی بدی داشته باشید که همه ی امکانات آن ناقص یا کم باشد، فروش فاجعه ای خواهد داشت اما این نقدینگی است که می تواند خیلی کار ها انجام دهد.

راهکار دوم در دوره رکود ملک مرتب و تمیز کردن ملک است.

این دروغ نیست که می گویند عقل مردم به چشم آن هاست. به خصوص خانم ها وقتی وارد ملکی می شوند که نیمه کاره یا در حال بازسازی است، سریع آن را ترک می کنند. به همین خاطر برای از دست ندادن چنین مشتری هایی که در واقع مهم ترین عنصر تصمیم گیرنده در آن ها خانم است چون مرد اکثرا می گویند من خانه نیستم و خانم است که باید ملک را بپسندد، باید ملک را تمیز و مرتب کنید. ملک های کثیفی که نیاز به مرمت و تعمیرات است، مورد پسند مردم قرار نمی گیرد.

مثلا گاهی با مشتری به خانه هایی می رفتیم که می دیدیم با یک رنگ و تمیزکاری و تعویض شیرآلات و کابینت ها آپارتمان خوبی حاصل می شود. مالک هم می گفت بعد از بستن قرارداد این کار ها انجام می شود. اما مشتری بعد از بیرن آمدن می گفت که این ملک را نمی خواهد و ملکی می خواهد که همان فردای بستن قرارداد ساکن آن شود نه این که منتظر تعمیرات بماند.

عموما هم چنین مالک هایی که می خواهند این خرج ها را بعدا انجام دهند، خیلی دیر این کار را می کنند و وقتی مشتری می بیند که مالک می خواهد با پول او این تعمیرات را انجام دهد، توقع تخفیف خیلی خوبی را نیز خواهد داشت! بنابر این بهتر است حتی با قرض گرفتن این ملک را بازسازی کنید و بعد به مشتری نشان دهید. که هم به قیمت بهتری فروخته شود و هم سریع تر به فروش برسد. پس این نکته نیز بسیار تاثیر دارد.

راهکار سوم در دوره رکود ملک این است که شرایط اقساط بلند مدت برای فروش ملک تعریف کنید.

برای این که گاهی اوقات زمانی که رکود شدید وجود دارد، اگر بخواهید مثل افرادی رفتار کنید که ملک خوبی دارند و خوب ساخته شده و همه ی آپشن ها را دارد، طبیعتا نمی توانید. پس در اوضاع رکود برای املاکی که بد فروش می روند باید مشوق های مالی مثل قسط های بلند مدت را در نظر بگیرید یا برای آن ملک وامی تعریف کنید مثلا فروشنده به خریدار وامی بدون سود پیشنهاد دهد و از او بپرسد که چطور می تواند قسط ها را پرداخت کند. بدین ترتیب با شرایطی که ایجاد می کند، می تواند مشتری را جذب کند.

چهارمین راهکار در دوره رکود ملک ، تبدیل ملک به ضمانتنامه بانکی یا در رهن بانک گذاشتن است.

اگر نیاز به پول دارید و این نیاز بسیار شدید است و تصور می کنید ملکتان به راحتی به فروش نمی رود یا اگر فروش رود با قیمتی پایین است، توصیه می کنیم که سندتان را به بانک برده و از طریق آن پول بگیرید. افراد حرفه ای، بازرگانان، تجار، صادر کنندگان و وارد کنندگان از سند ملک بیش تر از خود ملک استفاده می کنند. آن هم از طریق همین رهن گذاشتن! این کار را در شرکت های خصوصی و موسسات پولی و مالی و بانک های خصوصی نیز می توان انجام داد.

راهکار پنجم در دوره رکود ملک  این که ایرادات اساسی ملک را برطرف کنید.

این مشکلات می تواند شامل مسائل حقوقی، ثبتی، شراکتی، وراثتی و.. باشد. یعنی ممکن است گاهی بین وراث اختلاف باشد و به دادگاه بروند. پس بهتر است منتظر باشید تا نتیجه دادگاه مشخص شود و بعد ملک را عرضه کنید. یا گاهی ممکن است عددی که در سند شما نوشته شده با مقداری که در واقعیت در تصرف است متفاوت باشد. این ایرادات ثبتی است که بهتر از ابتدا برطرف شود و بعد اقدام به فروش کنید.

ششمین راهکار در دوره رکود ملک این است که شرایط معاوضه را برای ملک تعریف کنید.

ممکن است گاهی ملک یک ویلای ۲۰۰۰متری باشد یا یک آپارتمان ۱۶۰ متری در محله ای ضعیف باشد که به سختی فروش می رود و بازار هم در رکود است. در این صورت می توانید شرایط معاوضه یا تهاتر را برقرار کنید. یعنی به خریدار بگویید که یک بخش را پول دریافت می کنید وبخش دیگر را یک ملک کوچک تر یا مغازه می گیرید. بنابراین هم نقدینگی شما تامین می شود و هم کار فروش را آسان تر انجام دهید و به هدف اصلی بیزینستان برسید.

راهکار هفتم در دوره رکود ملک این است که ملکتان را تفکیک یا تقسیم کنید.

مثلا اگر زمین ۱۰۰۰متری یا ویلای ۷۰۰متری را نمی خرند، می توانید آن را به قطعات کوچک تر تقسیم کنید تا راحت تر فروش رود. یا اگر یک مستقلات ۶ واحدی دارید که می خواهید یک جا به فروش برسانید، ممکن است خریداری نشود. پس می توانید آن را به صورت تک تک بفروشید و برای فروش یک جا، تعصب به خرج ندهید.

هشتمین راهکار در دوره رکود ملک که ارائه می شود این است که بخشی از یک ملک را بفروشید.

مثلا سه دانگ از شش دانگ را بفروشید. البته معمولا چنین معاملاتی را افراد بیگانه انجام نمی دهند و بین دوستان، شرکا، همکاران، اقوام یا همسایگان انجام می شود. یعنی ممکن است به پول نیاز داشته باشید و به دنبال نقدینگی باشید و ببینید که ملکتان به فروش نمی رود پس می توانید بخشی از آن و چند دانگ را از کل آن بفروشید و مشکلاتتان را حل کنید و بعد سر فرصت ادامه را به همان خریداران بفروشید یا برای خودتان حفظ کنید.

نهمین راهکار فروش در دوره رکود ملک رسیدگی به فضاهای مشایع ساختمان است.

دراین رابطه قبلا گفتیم که اگر نمای ساختمان یا فضای آن چشمگیر نیست، مثلا راه پله ها، حیاط، آسانسور و.. چشمگیر نیست و مورد پسند قرار نمی گیرد، حتما بازسازی کنید و بعد ملک را عرضه کنید.

آخرین راهکار نیز اجاره به شرط تملیک است.

توجه به این مورد کمک کننده است. البته قابل ذکر است که فکر نکنید با این کار حتما مشتریان برایتان صف می کشند. چون مواردی هم دیده شده که با وجود همه این ها باز هم ملک مورد پسند قرار نمی گیرد. چرا که شرایط دیگر برای آن ملک مهیا نیست. پس علاوه بر اجاره به شرط تملیک برای ملک هایی که بد قلق هستند، باید با مشتری بسیار راه بیایید تا ملک به فروش برسد.

.